Australian asuntojen hintojen nopea nousu on johtanut taloustieteilijöiden erimielisyyteen siitä, onko asumiskuplia tällä hetkellä olemassa. Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND

B-sana tekee kierrosta, tuskin kymmenen vuotta sen jälkeen, kun Yhdysvaltain talon hintakupla puhkesi näyttävästi, ja käynnisti globaalin finanssikriisin. Koska Australian kiinteistöjen hinnat laskevat edelleen, monet ihmettelevät, onko tämä kestävä.

Taloustieteilijät ovat eri mieltä siitä, miten määritetään kupla, tai jopa onko kuplia olemassa. Intuitiivisesti, kupla (ja tämä pätee mihin tahansa omaisuuteen, ei vain kiinteistöön) on olemassa, kun omaisuuserän hinta on liiallinen yli jonkin verran vertailuarvoa. Ja tässä on hankaus: kukaan ei voi sopia siitä, millainen vertailuarvon pitäisi olla.

Vertailuarvo voisi olla arvio omaisuuden arvosta, joka perustuu sellaisten muuttujien kokoelmaan, jotka vaikuttavat todennäköisesti sen tarjontaan, kysyntään ja hintaan, ns. Perustekijöihin. Talojen osalta nämä perustekijät ovat väestönkasvu, veropolitiikka, kotitalouksien koko, kotitalouksien tulot ja monet muut.

Mutta taloustieteilijät eivät voi sopia siitä, mitkä perusteet määrittävät omaisuuserän hinnan tai kuinka tärkeitä jokainen perusperiaate on. Myös näiden perustekijöiden arvoa voidaan arvioida vain, ei havaita. Se on subjektiivinen siihen pisteeseen, että joku pystyy aina rakentamaan tarinan, joka perustuu perustekijöihin järkiperäistääkseen, miksi asuntojen hinnat ovat siinä määrin kuin ne ovat.

Jotkut taloustieteilijät ehdottavat vaihtoehtoisia vertailuarvoja, joilla mitataan kuplia, kuten historiallisia pitkän aikavälin keskiarvoja tai arviota trendin taustalla olevasta arvosta. Jos omaisuushinnat ovat suuremmat kuin nämä keskiarvot tai trendi, niin meillä on kupla. Tämä määritelmä on kuitenkin liian yksinkertainen, koska talous on dynaaminen, jatkuvasti kehittyvä, ja sekä pitkän aikavälin keskiarvot että trendit muuttuvat.

Hintahinnat ja kuplat

Vain silloin, kun omaisuushinnat saavuttavat törkeät korkeudet, useimmat ihmiset, taloustieteilijät mukaan luettuina, ovat yhtä mieltä siitä, että se on yliarvostettu ja johtuu suuresta korjauksesta (kuplan puhkeaminen). Jopa silloin jotkut taloustieteilijät kieltävät kuplan olemassaolon.

Yksi varhaisimmista esimerkkeistä varallisuusbubbista oli seitsemännentoista vuosisadan hollantilaisten tulppaanilamppujen markkinat, ns. "Tulipmania". Vaikka tiedot ovat epätasaisia ​​ja monet historioitsijat eivät ole olleet varovaisia ​​tarinan uudelleenkirjoittamisessa, on vähän muuta selitettävää, kuinka Witte Croonen-lamppujen hinnat nousivat 26-kertoimella tammikuussa 1637 ja laskivat yhteen kahdeskymmenesosaan huippuarvostaan ​​ensimmäisellä viikolla helmikuussa.

Vielä, hyvin arvostettu tutkija Peter Garber väitti:

Tulipmanian ihanat tarinat ovat vastenmielisiä kissanipuja niille, joilla on makuista itkekuplaa, vaikka tarinat ovat niin ilmeisen virheellisiä. Niin täydellinen he ovat didaktista käyttöä varten, että taloudelliset moralisaattorit löytävät aina valmiit markkinat heille maailmassa, joka on täynnä sijoittajia, jotka pelkäävät taloudellista Armageddonia.

Sotilaat tuhoavat tulppaanit tarjonnan vähentämiseksi ja hintojen vakauttamiseksi tulppaanin hintojen äkillisen romahtamisen seurauksena 1700-luvun Hollannissa. Jean-Léon Gérômen Tulip Folly (1882). Jean-Léon Gérôme / Wikimedia Commons, CC BY-SA

Kun oletetaan, että kuplat ovat merkittävä ero havaitun omaisuuden hinnan ja jonkin asianmukaisten vertailuarvojen välillä, pelkkä tämän aukon olemassaolo herättää kysymyksen siitä, miten se syntyi. Vastaukset perustuvat enimmäkseen psykologiaan, minkä vuoksi monet taloustieteilijät (jotka haluavat edustaa maailmaa matemaattisessa mallissa) taistelevat käsitteen kanssa.

Bubble frenzy

Kuplat ovat viime kädessä luottamuspeli, jossa myyjä myy hyödykkeen ostajalle voitolla, kun taas jälkimmäinen toivoo tekevänsä saman. Tämä peli perustuu voimakkaaseen kertomukseen, joka kuvaa ihmisten mielikuvituksen ja vakuuttaa heille, että heidän vuoronsa on erilainen.

Kuten George Soros, kuuluisa yhdysvaltalainen monen miljardööri hedge-rahastojen hoitaja totesi kerran:

[…] Kuplat eivät kasva ohuesta ilmasta. Heillä on vankka perusta todellisuudessa, mutta todellisuus vääristyy väärinkäsityksellä.

Tämä väärinkäsitys on seurausta ihmisen käyttäytymisestä ja piirteistä, jotka poikkeavat täysin rationaalisesta paradigmasta, jota niin usein oletetaan muodollisessa taloustieteessä. Sen sijaan käyttäytymistaloustieteilijät väittävät, että ihmisillä on useita puolueettomia.

Näitä ovat esimerkiksi halu löytää tietoa, joka sopii heidän olemassa oleviin uskomuksiinsa (kutsutaan vahvistuksen harhakuvaksi) tai taipumus muodostaa päätöksiä, jotka perustuvat helpoimmin saatavilla oleviin tietoihin (nimeltään saatavuusprofiili). Ihmiset kokevat ja pyrkivät ratkaisemaan epämukavuutensa, kun heillä on kaksi tai useampia ristiriitaisia ​​uskomuksia, ideoita tai arvoja, ja he käyttävät myös yksinkertaisia ​​abstraktioita ajatellen monimutkaisia ​​ongelmia ja tapahtumia (kehystys).

Ihmiset ovat köyhiä intuitiivisia tilastotieteilijöitä ja välittävät enemmän tappioiden välttämisestä kuin hyötyjen saannista (nimeltään tappioiden välttäminen). Ihmisten käyttäytymisen puutteiden luettelo jatkuu. Lisäksi ihmiset, sosiaaliset eläimet, joita olemme, kilpailemme ja emuloimme ikäisemme, lauma kuten lampaat ja toimimme huhuilla.

Joskus kaikki nämä piirteet ja puolueet vahvistavat toisiaan ja lähettävät talojen, osakkeiden tai minkä tahansa hinnan hinnat stratosfääriin.

Kuka pelkää kuplaa?

Itse kupla on harvoin merkittävä huolenaihe, vaikka nuoret australialaiset kotitaloudet, jotka haluavat ostaa ensimmäisen kotinsa, ovat eri mieltä. Ongelmana on tietenkin se, että jokainen kupli lopulta lopettaa ja tämä korjaus on tyypillisesti väkivaltainen ja tuskallinen kahdesta syystä.

Ensinnäkin varallisuushinnat laskevat usein nopeammin kuin nousevat, joten laskeva korjaus voi tuhota arvon hyvin lyhyessä ajassa. Toiseksi suurin osa kuplia synnyttää velkaa, koska ainoa tapa, jolla kupla voi laajentaa myöhemmissä vaiheissa, on, jos omaisuuserän kysyntää tukee velka.

Tämä yhdistelmä - korkea velka ja varojen hintojen lasku - synnyttää kieroutuneen kierron, jossa hädänalaiset velalliset ryntäisivät korjaamaan taseitaan ja myymään omaisuutensa. Tämä puolestaan ​​painaa kyseisen hyödykkeen hintaa vielä pienemmäksi, mikä aiheuttaa lisää häiriötä omaisuuden vastaaville omistajille ja niin edelleen.

Räjähtävään kuplaan liittyvä kipu vaihtelee huomattavasti. Joskus taloudet elpyvät melko nopeasti purskekuplista, kuten tapahtui sen jälkeen, kun dotcom-kupla.

Asuntojen kuplat ovat kuitenkin omassa liigassaan. Historiallisesti heillä on aina johtanut vakaviin taantumiin, eikä ole mitään syytä uskoa, että tämän pitäisi muuttua. Seuraava kerta ei ole erilainen.

Vastaukset siitä, miten käsitellä kuplia, vaihtelevat "mitään" - "mitä tahansa". Ongelmana on, että kukaan (mukaan lukien poliittiset päättäjät) ei voi luotettavasti tunnistaa kuplia.

Jos on olemassa sellainen asia kuin kupla, tiedämme vain varmasti, kun kupla on jo popping. Varhainen toiminta, joka estää kuplan laajentumisen, on riskialtista ja epäsuosittu. Se on rohkea keskuspankki, joka nostaa korkoja ennakoiden omaisuuserien hintojen nousua, kun muu talous hämmentää hienosti tai jopa osoittaa heikkouden merkkejä.

Joten, onko Australia keskellä asumiskuplia? Aion mennä osaan ja vastata myöntävästi. On olemassa runsaasti argumentteja, miksi nykyiset asuntokustannukset ovat juuri niissä paikoissa, joissa niiden pitäisi olla perustana.

Mutta mielestäni nämä selitykset eivät läpäise hajua: kaksinkertainen korotus asuntojen hintoihin yhdistettynä ennennäkemättömän suuriin kotitalouksien velkoihin (lisää kuin 120% BKT: stä, kolmanneksi korkein maailmassa) ja kotitalouksien velanhoitosuhteet (myös kolmanneksi korkein maailmassa) tehdä epävarmasta tilanteesta. Tarvitaan vain vaatimaton muutos sijoittajien mielessä, muutama korkotason nousu tai huomattava työttömyyden lisääntyminen, ja koko järjestelmä poikkeaa. Toivon, että olen väärässä, mutta historia on minun puolellani.

Author

Timo Henckel, tutkija, sovelletun makrotaloudellisen analyysin keskus, Australian kansallinen yliopisto

Tämä artikkeli julkaistiin alunperin Conversation. Lue alkuperäinen artikkeli.

Liittyvät kirjat

at InnerSelf Market ja Amazon