Florida ei ole ainoa osavaltio, joka käsittelee rannikon tulvia. Yritykset Annapolisissa, MD., kohtaavat yhä useammin nousuveden ja myrskytulvien, samoin kuin asunnonomistajat osissa Virginiassa, Etelä-Carolinassa ja muissa osavaltioissa. Jim Watson / AFP Getty Imagesin kautta
Apollo Beach, Florida, on kanavien sokkelo, jonka reunustaa satoja taloja aivan veden äärellä. Koko Tampan eteläpuolella sijaitseva yhteisö on vain noin 3 jalkaa merenpinnan yläpuolella, mikä tarkoittaa, että se on vaarassa myrskyn nousun vuoksi merenpinnan noustessa.
Asunnon ostajat USA:n rannikolla voivat tarkistaa jokaisen kiinteistön tulvariskin yhtä helposti kuin makuuhuoneiden koon – useimmat rannikon kiinteistöt löytyvät nyt sisältää tulevaisuuden tulvariskien tiedot jotka ottavat ilmastonmuutoksen huomioon. Esimerkiksi Apollo Beachillä monet kiinteistöt ovat vähintään 9/10 tulvariskiasteikolla.
Tämä tieto ei kuitenkaan estä asunnon ostajia.
Ranta-asunnot ovat myydään muutaman päivän sisällä markkinoille pääsystä, ja sama tarina jatkuu koko Etelä-Floridan rannikolla aikana, jolloin tieteellinen raportit ovat varoituksia rannikon tulvien lisääntyvistä riskeistä planeetan lämpeneessä.
Olemme professoreita kaupunkimaantiede ja Amerikan politiikka jotka seuraavat kiinteistöalaa. Ymmärtääksemme, miksi ihmiset jättävät huomiotta riskin, joka voi johtaa kalliisiin vahinkoihin ja lopulta alentaa heidän omaisuuden arvoaan, keskustelimme satojen floridalaisten kiinteistönvälittäjien kanssa heidän asiakkaidensa motiiveista ja huolenaiheista.
Tässä on mitä opimme.
Mikään ei pakota ostajia harkitsemaan pitkän aikavälin riskiä
Tutkimme 680 lisensoitua Floridan kiinteistönvälittäjää vuoden 2020 lopulla vastaukset ehdottavat että mahdolliset asunnonostajat eivät yleensä ota huomioon korkeus- tai tulvahaavoittuvuutta uusia asuntoja etsiessään ja yksityiskohtaisten tulvariskikarttojen saatavuus on vaikuttanut heihin vain vähän tai ei ollenkaan.
Osa ongelmasta voi olla se, että asuntolainanantajat ja arvioijat eivät ota huomioon kiinteistöjen alttiutta merenpinnan nousulle, joten asunnon ostajat eivät heti tunne riskiä taskukirjassaan. Varakkaammat ostajat, jotka eivät tarvitse asuntolainaa ei vaadita ostaa tulvavakuutus, ja kongressilla on a peruuttamisen historiaa tulvavakuutusaste nousee.
Lyhyesti sanottuna mikään ei pakota ostajia pohtimaan pitkän aikavälin riskejä.
Monet Floridan rantakodit ja -yhteisöt ovat merenpinnan nousun ja myrskyn nousun vaarassa. Jeffrey Greenberg / Universal Images -ryhmä Getty Images -sivuston kautta
Samalla tutkimukset osoittavat selvästi, kuinka riskit muuttuvat kustannuksiksi. Eräässä tuoreessa tulvariskikarttoja laativien tutkijoiden tutkimuksessa todettiin, että Hillsborough County, Florida, jossa Apollo Beach ja Tampa sijaitsevat, todennäköisesti näkee 70%: n lisäys vuosittaiset tulvavahingot vuoteen 2050 mennessä ilmastonmuutoksen vuoksi. Se on alle 30 vuoden asuntolaina päässä.
Hanki uusimmat sähköpostitse
Mitä kiinteistönvälittäjät kuulevat
Pohdimme kun aloitti kyselyn vuonna 2020 että jos joku osa väestöstä välttää tulvavaarassa olevia omaisuutta, kysynnän pitäisi laskea ja hintojen laskea. Meidän edellinen kysely vuonna 2018, johon osallistui Floridan rannikkoasuntojen omistajia, oli havainnut, että republikaanit ja demokraatit uskoivat, että meren nousu ei vaikuta heidän tulevaisuuden kotiarvoihinsa.
Testataksemme teoriaa siitä, että markkinat jättävät suurelta osin huomiotta tulvariskin, kysyimme kiinteistönvälittäjiltä, mitä he näkivät: Missä määrin he olivat havainneet asuntojen hintojen joko laskevan tai nousevan yhtä nopeasti tulvavaarassa olevien kiinteistöjen osalta? 11 prosenttia ilmoitti "ei ollenkaan". Vain 680 XNUMX välittäjästä ilmoitti, että tulvavaarassa olevien kiinteistöjen asuntojen hinnat olivat "hyvin usein" pysähtyneet tai laskeneet.
Kysyimme myös, ovatko he nähneet asuntolainaajien hylkäävän lainahakemuksia tai nostaneen lainojen maksuja tulva-alttiilla alueilla esimerkiksi pisteiden tai asuntolainavakuutuksen muodossa. 7 prosenttia sanoi "ei ollenkaan" ja vain XNUMX% sanoi "jokseenkin usein", "erittäin usein" tai "koko ajan".
Suurin osa välittäjistä, lähes 70 prosenttia, sanoi odottavansa vain vähän vaikutusta kiinteistömarkkinoihin seuraavien 10–XNUMX vuoden aikana.
Tässä on joitain heidän sanomistaan.
”Ihmiset ostavat ja ostavat edelleen Floridan rannikkoalueilla, ja jos he ostavat, arvo ei laske. Suurin osa markkinoita ajavista ostajista on eläkkeellä olevia tai pian eläkkeelle jääviä ihmisiä, ja he uskovat, että he ovat poissa ennen kuin ilmastonmuutos vaikuttaa. He ostavat pääasiassa tunteiden perusteella eivätkä ota huomioon pitkän aikavälin omistuskustannuksia. He ostavat myös käteisellä ja ilman asuntolainaa."
Jopa lainanantajilla ei tällä hetkellä ole todellisia kannustimia hylätä asuntolainahakemuksia kiinteistöihin, jotka ovat vaarassa tulevan merenpinnan nousun vuoksi. Liittovaltion virastot, jotka ostavat vaatimustenmukaisia asuntolainoja eivät tällä hetkellä vaadi tiedon kerääminen tulvariskistä tai todennäköisestä merenpinnan noususta. Jos nämä vaatimukset muuttuisivat, tulvariski muuttuisi lainapäätökseksi.
”Rannakiinteistöjen ostajat pystyvät taloudellisesti huomioimaan riskejä ja heillä on varaa korkeampaan vakuutukseen tai itsevakuutukseen. Merenpinnan nousu ei ole tällä hetkellä ajankohtaista paikallisilla markkinoillamme.
Liittovaltion tulvavakuutuksia on tuettu voimakkaasti Yhdysvaltain verodollareilla vuosia. Itse asiassa kansallinen tulvavakuutusohjelma on velkaa Yhdysvaltain valtiovarainministeriölle noin $ 20 miljardia kuluista, jotka ylittävät asunnonomistajien maksamat vakuutusmaksut. 1. huhtikuuta 2022 alkaen kaikki uudet ja uudistetut tulvavakuutukset sovelletaan a uusi hinnoittelujärjestelmä nimeltä Risk Rating 2.0 suunniteltu ottamaan huomioon riskit.
Mutta ohjelma kohtaa kongressin jäsenten poliittista painostusta varmistaaksesi, että korot eivät nouse liian nopeasti tai nouse liian korkeiksi. Lisäksi ostajat, jotka ostavat taloja käteisellä, suhteellisen suuren osan Etelä-Floridan markkinoista, eivät ole tulvavakuutusvaatimusten alaisia.
”Rikkaat ihmiset ovat edelleen ihastuneet ajatuksesta asua meren äärellä, mutta he todennäköisesti käyttävät paljon rahaa tehdäkseen kiinteistöstä kestävämmän merenpinnan nousun vaikutuksia vastaan. Tämä tarkoittaa, että ehkä huippuluokan kiinteistöjen kysyntä ei heikkene niin paljon.
Muutamat edustajat ehdottivat, että varakkaat asunnonomistajat ottavat riskit vakavasti ja aikovat investoida rakennemuutoksiin kuten kotojen nostamiseen mikä voisi tehdä niiden kiinteistöistä turvallisempia merenpinnan nousulta ja myrskyn nousulta.
Markkinat eivät integroi pitkän aikavälin riskejä
Koska merenpinnan nousu ja myrskyriskit ilmastonmuutoksen seurauksena päättelemme, että monet Etelä-Floridassa tällä hetkellä myydyistä taloista eivät kestä 30 vuoden asuntolainaansa ilman vaurioita tai kalliita mukautuksia ja että merenpinnan nousulle alttiiden talojen jälleenmyynti on erittäin todennäköistä. yhä vaikeampaa.
Floridan päättäjät ovat tähän mennessä joko jättäneet huomioimatta riskin tai ryhtyneet vain rajoitettuihin toimiin korjatakseen heikkouksia, mikä joskus on lisännyt riskejä muualla. Esimerkiksi milloin meren seinät pystytettyinä, ne voivat muuttaa hiekan huuhtoutumista, mikä lisää eroosiota lähialueilla.
Monet ihmiset uskovat, että "markkinat" huolehtivat tästä asiasta: että asunnon ostajat tiedostavat uhkaavat riskit alentaa haavoittuvien kiinteistöjen hintoja, mikä lopulta vähentää niiden houkuttelevuutta ja arvoa. Mutta se, mitä kuulimme Floridan kiinteistönvälittäjiltä, kyseenalaistaa oletuksen, että markkinat ovat vielä integroineet tämän riskin.
Tietoja kirjoittajista
Risa Palm, kaupunkitutkimuksen ja kansanterveyden professori, Georgia State University ja Toby W. Bolsen, valtiotieteen apulaisprofessori, Georgia State University
Tämä artikkeli julkaistaan uudelleen Conversation Creative Commons -lisenssin alla. Lue alkuperäinen artikkeli.
Suositellut kirjat:
Yellowstonen villieläimet siirtymässä
Yli kolmekymmentä asiantuntijaa havaitsee huolestuttavia merkkejä järjestelmän rakenteesta. Ne määrittelevät kolme painoarvoa: invasiiviset lajit, suojaamattomien alueiden yksityisen sektorin kehittäminen ja lämpenevä ilmasto. Niiden loppupäätelmät muokkaavat kahdenkymmenenensimmäisen vuosisadan keskustelua siitä, miten nämä haasteet voidaan ratkaista paitsi amerikkalaisten puistojen lisäksi myös suojelualueilla maailmanlaajuisesti. Erittäin luettava ja täysin havainnollistettu.
Lisätietoja tai tilata "Yellowstonen villieläimet siirtymävaiheessa" Amazonissa.
Energy Glut: Ilmastonmuutos ja rasvapolitiikka
Ian Roberts. Asiantuntija kertoo yhteiskunnan energian tarinasta ja asettaa ilmastonmuutoksen viereisen rasvan samalle planeetan perusongelmalle. Tämä jännittävä kirja väittää, että fossiilisten polttoaineiden pulssi ei vain käynnistä katastrofaalista ilmastonmuutosta, vaan myös vauhditti ihmisten keskimääräistä painonjakoa ylöspäin. Se tarjoaa ja arvioi lukijalle joukon henkilökohtaisia ja poliittisia hiilen vähentämisstrategioita.
Lisätietoja tai tilauksesta "The Energy Glut" Amazonissa.
Last Stand: Ted Turnerin pyrkimys pelastaa ahdistunut planeetta
Todd Wilkinson ja Ted Turner. Yrittäjä ja tiedotusvälineiden moguli Ted Turner kutsuu ilmaston lämpenemisen ihmiskunnan eniten uhkaavaksi uhaksi ja sanoo, että tulevaisuuden tycoonit kaadetaan vihreän, vaihtoehtoisen uusiutuvan energian kehittämiseen. Ted Turnerin silmien kautta pidämme toisenlaista ajattelua ympäristöstä, velvollisuuttamme auttaa muita tarvitsevia ja vakavia haasteita, jotka uhkaavat sivilisaation selviytymistä.
Lisätietoja tai tilata "Last Stand: Ted Turnerin Quest ..." Amazonissa.
