Olemme juuri oppineet, että Amerikan vuokra-autokriisi on yhtä huono kuin koskaan. Valitettavasti se on menossa paljon pahemmaksi.

- American Community Survey for 2014, joka julkaistiin muutama viikko sitten, totesi, että vuokralaisille, jotka maksavat 30: ia tai enemmän heidän tuloistaan ​​asunnoista - tavanomainen vertailuarvo sille, mitä pidetään edullisena - saavutti uuden ennätyksellisen korkean 20.7 miljoonan kotitalouden. vuosi sitten. Parantuvasta taloudesta huolimatta kasvu oli lähes viisi kertaa suurempi kuin viime vuonna.

Tämä tarkoittaa, että noin puolet vuokralaisista asuu asunnoissa, joita pidetään kohtuuttomina. Ja viimeisin lisäys on merkittävässä kasvussa, koska 2000, joka on nähnyt tämän määrän nousevan noin kuuden miljoonan kotitalouden kautta, kasvoi noin 41%.

Vielä pahempaa ovat 11-miljoonan kotitaloudet, joilla on vakavia kustannuksia ja jotka maksavat yli puolet asuntokustannuksistaan, seitsemän miljoonasta vuosisadan alussa.

Niin monta perhettä ja yksilöä, joka kamppailee kuukausivuokran maksamisesta, on selvä syy huoleen. Tässä tilanteessa vuokralaiset joutuvat tekemään vaikeita kompromisseja, jotta päädyt kohtaavat, mukaan lukien asuminen vaivaisissa kaupunginosissa tai huonossa kunnossa. Itse asiassa analyysi Kuluttajamenojen tiedot, jotka olemme sitoutuneet Harvardin asuntotutkimuskeskukseen, totesimme, että vuokralaiset tässä tilanteessa sopeuttavat suurelta osin korkeat asuntokustannukset kuluttamalla huomattavasti vähemmän perustarpeisiin, kuten elintarvikkeisiin ja terveydenhuoltoon.

Tämä kasvava ongelma on ratkaistava, koska vakaan ja kunnollisen kodin on todettu tuottavan monenlaisia ​​etuja, kun parannetaan terveyttä ja parannetaan koulujen suorituskykyä lasten keskuudessa. On myös kasvavia todisteita että pysyvien kohtuuhintaisten asuntojen tarjoaminen asunnottomille henkilöille ja perheille on paljon kustannustehokkaampaa kuin tilapäisen asumisen maksaminen.

Kun asuminen kaatuu nousemasta otsikoista ja hinnoista jälleen, on liian helppoa uskoa, että talouden paranemisen yhteydessä asuntokustannuskriisi luonnollisesti jää ilman julkisten johtajien suurempia ponnisteluja.

Valitettavasti tämä on toiveajattelua.

Parantamisen näkymät

Kustannustekijöiden vuokralaisten nousuvauhti on juurtunut sekä vuokra-asuntojen kustannusten reaaliseen (inflaatiorajoitettuun) kasvuun että vuokralaisten laskeviin tuloihin.

2001in jälkeen kuukausittainen keskimääräinen vuokra-hinta Yhdysvalloissa on noussut merkittävästi nopeammin kuin inflaatio, kun taas tyypillinen vuokralaisen ennakkomaksu on laskenut 11%: lla. Nämä suuntaukset olivat ilmeisiä jo ennen taantumaa ja asuntojen rintakehää, mutta taloudelliset pyrkimykset ovat varmasti pahentuneet.

Nyt kun talous on lähestymässä täystyöllisyyttä ja säilyttänyt mahdollisuuden palata tuloihin ja rakentaa uusia asuntoja saavuttaa tasot ei ole nähty 1980: ien jälkeen, näyttää siltä, ​​että vuokrakustannusten laajuus alkaa laskea. Samalla on kuitenkin olemassa myös väestörakenteisia voimia, jotka saattavat pahentaa asioita.

Kaksi nopeimmin kasvavat segmentit Tulevina vuosina väestön osuus on yli 65-ikäisten ja latinalaisamerikkalaisten, jotka molemmat kokevat todennäköisesti suurempia kustannuksia.

Yhteistyössä elinkeinoelämän yhteisyritysten, kohtuuhintaisten asuntotutkimuskeskusten, kanssa yhteistyössä asuntotutkimuskeskuksen tarkoituksena on simuloida tulevien vuosien verokannan vuokraajien suuntauksia, jotka perustuvat kotitalouksien ennusteisiin seuraavan vuosikymmenen aikana eri skenaarioissa, joissa vuokrat ovat edelleen tuloja, tai vaihtoehtoisesti, kun näemme nykyisten olosuhteiden kääntymisen ja tulot kasvavat nopeammin kuin vuokrat.

Kuten dokumentoimme viimeisimmässä raporttihavaitsimme, että yksin demografiset voimat lisäävät 11in vuokralaisten määrää, jonka 13in osuus on merkittävästi suurempi kuin 2025: lla, ja suuri osa vanhusten ja latinojen kasvusta. Tämä edellyttää, että tulot ja vuokrat kasvavat inflaation mukaisesti.

Jos saamme onnea nähdä tulojen kasvun yli 1%: n vuosittaisten vuokrien nousun seuraavan vuosikymmenen aikana, jotkut 200,000-vuokralaiset kärsivät vaatimattomasta taakasta. Tämä on jonkin verran parannusta, mutta ei lähes tarpeeksi muuttaakseen nykyistä haastetta. Ja tämä vaatimaton nettokehitys peittäisi yhä merkittävän vuokrasuhteiden kasvun 12%: n latinalaisamerikkalaisten keskuudessa.

Vaihtoehtoisesti, jos vuokrat kasvavat edelleen nopeammin kuin tulot, jotka ovat samankaltaisia ​​kuin mitä näemme tänään, näimme vuokralaisista, jotka käyttivät yli puolet heidän tuloistaan ​​asumiseen, 14.8 miljoonaan, mikä on 25-prosentin kasvua nykypäivän ennätystasolla. Se merkitsisi, että 31% USA: n vuokralaisista - ja todennäköisesti ainakin muutama perheestäsi ja ystävistä - kamppailisi epätoivoisesti.

Mitä voimme tehdä siitä?

Mitä meidän on siis tehtävä tilanteen korjaamiseksi?

Koska tulojen lasku on keskeinen osa ongelmaa, on pyrittävä nostamaan kotitalouksien palkkaa. Vähimmäispalkan korotukset auttavat jossain määrin. Tarvitaan myös koulutuksen ja työpaikkakoulutuksen parannuksia, jotka valmistelevat ihmisiä ihmisarvoisiin maksutöihin.

Asuntojen etupuolella on myös vahva tapaus laajentaa tukea maan pienimmän tulotason kotitalouksille. Noin 28% vuokraajista ansaita vähemmän kuin $ 20,000 vuodessa. Tuossa tulossa kuukausittaisten asuntojen kustannusten on oltava $ 500 tai vähemmän, jotta ne olisivat edullisia.

Yksityiset markkinat eivät yksinkertaisesti pysty toimittamaan asuntoja niin alhaisilla vuokrilla. Julkinen apu tarvitaan erojen poistamiseksi. Tällä hetkellä vain noin yksi neljästä kotitaloudesta jotka voisivat saada tämän liittovaltion asuntotukea heidän tulojensa perusteella, pystyy turvaamaan yhden näistä yksiköistä. Toisin kuin muut sosiaaliturvaverkon ohjelmat, asuntotuki ei ole oikeus. Emme yksinkertaisesti tule lähelle täysin asumistuen rahoittamista, jotta autamme kaikkia tukikelpoisia.

Suuri enemmistö niistä, jotka jäävät pois, kohtaavat niin sanottuja huonoimpia asuntotarpeita, maksavat yli puolet tuloistaan ​​asumiseen tai elävät vakavasti puutteellisissa asunnoissa.

Asumisen ongelman ratkaiseminen

On olemassa kaksi pääasiallista tapaa, jolla olemme laajentaneet asuntotukea viime vuosikymmeninä: 1) tarjoamalla asuntojen valinta että tuetaan kotitalouksien kuukausikustannuksia yksityisillä markkinoilla tai 2: ssa) tukemalla uusien asuntojen kustannuksia tai nykyisten asuntojen kunnostamista tukemalla Alhainen tulotaso.

Molemmilla ohjelmilla on oma paikka. Markkinoilla, joissa maltillisesti hinnoiteltuja asuntoja useissa kaupunginosissa ei ole pulaa, kuponkeilla on merkitystä keinona hyödyntää jo olemassa olevaa asuntoa. Kupongeilla on myös mahdollisuus antaa enemmän valinnanvaraa asukkaille, jotka haluavat asua metroalueella.

Asuntoluotto-ohjelmalla on myös tärkeä rooli, kun se auttaa säilyttämään olemassa olevat tuetut asunnot, jotka tarvitsevat uusia investointeja, auttaakseen kääntymään lähiöihin, joissa uudet asunnot voivat vaikuttaa myönteisesti ja lisätä kohtuuhintaisia ​​asuntoja sellaisissa kaupunginosissa, joissa sitä ei muuten toimiteta.

Molemmat ohjelmat voisivat kuitenkin hyötyä uudistuksista, joilla varmistetaan, että varoja käytetään tehokkaasti ja että tarjotut asumismahdollisuudet eivät ole keskittyneet vaikeuksissa oleviin lähiöihin.

Esimerkiksi asunto- ja kaupunkikehitysosasto käynnisti äskettäin pilottiohjelman, joka vaikuttaa markkinoiden vuokra-asuntojen hintojen vaihtelevuuteen enimmäisvuokralle. Tällä hetkellä asetettu raja on sama koko pääkaupunkiseudulla. Uusi lähestymistapa mahdollistaisi sen, että raja-alue vaihtelee eri kaupunginosien välillä, jolloin edunsaajille annettaisiin enemmän vaihtoehtoja asua ja pitää HUD: n liikaa maksamattomina alueilla.

On myös ehdotuksia asuntojen verohyvitysohjelman uudistamiseksi, jotta se voi palvella laajempaa tulotasoa ja helpottaa ihmisten saamista tukea korkean kustannustason markkinoilla, kuten New Yorkissa, San Franciscossa ja Bostonissa, jossa vuokrakuluja on yhä enemmän ongelma kohtalaisen tulotason kotitalouksissa eikä vain köyhissä.

Ruohonjuuret

Näiden liittovaltion ponnistelujen lisäksi valtioilla ja kunnilla on myös tärkeä rooli kohtuuhintaisten asuntojen tarjonnan lisäämisessä.

Julkisten varojen tarjoamisen lisäksi näillä hallinnon tasoilla asetettiin maankäyttöä koskevat säännöt ja politiikat, joilla on potentiaalia kannustaa kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon. Mutta liian usein ne estävät kohtuuhintaisia ​​asuntotuotantoja monimutkaisilla ja kalliilla hyväksymisprosesseilla sekä rajoituksia rakennettavien asuntojen tyypille.

Sekä väestörakenteen että talouden kehityksellä, joka todennäköisesti pitää kustannusten aiheuttamien vuokralaisten määrän ennätystasolla tulevina vuosina, asia ei mene pois. Mutta meillä ei vielä ole poliittista kiireellisyyttä ryhtyä tarvittaviin toimiin ongelman tekemiseksi; asuntojen kohtuuhintaisuus ei ole edes tullut esiin missään presidentin keskustelussa.

Se voi johtua siitä, että se on historiallisesti kantanut kansakunnan heikoimmassa asemassa oleville perheille ja yksilöille. Mutta kun kustannuksia rasittavien vuokraajien määrä nousee vuosittain, vuokran maksamisen haaste joka kuukausi on tulossa merkittäväksi huolenaiheeksi maan laajemmalle vaihtelulle joka vuosi.

Poliittisten johtajien on aika huomata ja ryhtyä toimiin.

Authors

Chris Herbert, Harvardin yliopiston asuntotutkimuskeskuksen toimitusjohtaja. Tämän artikkelin osallistuivat Andrew Jakabovics, vanhempi johtaja politiikan kehittämisessä ja tutkimuksessa kohtuuhintaisten asuntoyhteisöjen yhteisöyrityksissä.

Tämä artikkeli julkaistiin alunperin Conversation. Lue alkuperäinen artikkeli.

Aiheeseen liittyvä kirja:

at

Kiitos käynnistä InnerSelf.com, missä niitä on 20,000+ elämää muuttavat artikkelit, joissa mainostetaan "Uusia asenteita ja uusia mahdollisuuksia". Kaikki artikkelit on käännetty kielelle Yli 30 kieltä. Tilaa viikoittain ilmestyvälle InnerSelf Magazinelle ja Marie T Russellin Daily Inspirationille. InnerSelf-lehti on julkaistu vuodesta 1985.